경매 사이트를 돌아다니다 보면 가장 흔하게 걸려있는 권리관계가 바로 유치권과 법정 지상권이다. 이는 등기 상에서 확인이 어렵기 때문에 반드시 현장을 통해 꼼꼼히 체크해야 하는 부분이다.


민법 제 320조 유치권의 내용을 살펴보면 제 1항, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 제 2항, 전항의 규정은 그 점유가 불법 행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 라고 명시되어 있다. 쉽게 말해서 해당 건에 대한 채권자가 채무자로부터 변제를 받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 실제로 유찰이 거듭되어 싼 가격으로 경매에 올라온 건의 경우, 등기 상에 나타나지 않은 유치권자가 해당 물건에 대해 유치권을 행사하고 있는 경우가 많다. 이 경우 해당 물건에 관하여 법정 지상권이 있는지 여부도 미리 함께 확인해야 한다.


법정 지상권이란, 해당 토지와 건물의 소유주가 달라질 경우 등기가 되어 있지 않더라도 건물의 소유자가 토지 소유자의 의사와는 관계없이 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미한다. 만약 경매로 토지를 낙찰 받더라도 해당 토지에 법정 지상권자가 있다면 일정기간 토지 사용에 제한이 걸릴 수 있기 때문에 현장을 미리 살펴야 하는 것이다. 법정 지상권이 성립되려면 해당 토지에 저당권을 설정할 당시 건물이 있었고, 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이었다가 경매나 매매, 증여 등을 통해 토지 소유자와 건물 소유자가 분리되는 경우가 이에 해당된다.


만약 법정 지상권이 성립되지 않고 유치권을 행사하고 있는 경우, 토지만 취득한 후 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지인도 소송을 진행하고 유치권자 측에 퇴거 청구를 함께 진행할 수 있다. 판례를 살펴보면 이 때 유치권자는 매수자(새로운 토지 소유자)와 직접적인 계약 관계가 아니기 때문에 대항할 권리가 없다고 한다. 즉 법정 지상권이 성립되지 않으면 유치권을 행사하고 있더라도 불법 점유가 된다는 것.


주의할 점은 시점이다. 법정 지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 동일인이었다가 그 소유자가 분리되면서 성립되는 권리이기 때문에 현재 뿐만 아니라 이전 시점의 소유 관계도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

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