부동산 경매 절차 제대로 알기

오늘은 부동산 경매 절차에 대해 자세히 알아보고자 한다.

나의 경우는 실입주를 목적으로 한 토지나 주택의 경매를 공부하는 것이므로 부동산 경매를 중점적으로 다룰 예정이다.

1. 경매의 접수 : 채권자가 해당 부동산 소재지의 관할 법원에 경매 신청과 함께 경매 절차에 대한 제반 비용을 예납하면 접수가 완료된다.

원래는 채무자가 경매 비용을 예납해야 하지만 채권자가 예납하는 것이 보통으로 예납한 경매 비용은 추후 배당 절차에서 가장 먼저 배당받을 수 있다.

임의 경매 : 근저당권, 전세권, 담보가등기 등과 같은 담보물권의 실행으로 경매가 진행되니다.

강제 경매 : 채권자와 채무자 사이의 소송으로 법원의 판결문, 공증 등을 가지고 신청하는 경매를 말한다.

두 경매의 절차에는 큰 차이가 없다.

2. 경매개시의 결정 : 경매 신청이 접수되면 법원은 3일 이내에 등기부등본 갑구에 '경매개시결정기입등기'를 직권으로 하며, 법원은 채무자에게 경매개시가 되었다는 서류를 송달하게 된다. 이후 법원은 직행관을 통해 해당 부동산의 현황조사(부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수와 그 밖의 현황)를 실시하게 되며, 감정인을 통해 부동산을 평가한 후 그 평가액을 기준으로 최저매각가격(경매 하한가)을 정하게 된다.

1회 유찰시 직전 감정가의 20~30% 낮춰진 가격이 최저매각가격으로 책정된다. 즉 유찰될 때마다 80%, 64%, 51% 순으로 낮아지게 된다.

3. 배당요구종기일의 확정 : 경매개시결정이 나면 해당 법원은 경매 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구종기일(채권자들이 경매 법원에 배당을 요구할 수 있는 기간)을 정하게 된다. 이 기간동안 모든 채권자는 배당요구를 해야하는데 경매신청 당시 등기부상에 등기된 권리자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 된다.

4. 경매 준비 끝! 매각의 공고 시작!

현황조사서 및 점유관계조사서, 감정평가서에서 확인할 수 있는 내용 : 해당 부동산의 사건번호, 현황조사일시, 소재지, 임대차내역 및 점유관계 등.

매각물건 명세서에서 확인할 수 있는 내용 : 말소기준권리사항, 임차인 이름, 임대차 기간, 보증금, 차임, 전입신고일자, 확정일자, 배당요구 여부 등.

5. 경매 당일 : 입찰자들의 응찰을 통해 최고가매수신고인이 결정된다. 응찰자가 없는 경우는 유찰되어 4~5주 후 재입찰이 이루어진다.

최고가매수신고인은 입찰시 납부한 보증금의 입찰보증금 납부영수증을 수령하고, 나머지 응찰자들의 보증금은 당일 환급받을 수 있다.

6. 매각결정기일에 매각허가여부의 결정(낙찰 7일 후) : 법원에서 매각허가여부를 결정하게 되는데 해당 부동산과 관련한 채권자, 채무자, 임차인과 최고가매수인 모두 일주일 이내에 매각불허가 신청이 가능하다.

7. 매각허가결정 일주일 후(낙찰 14일 후) : 매각항고가 없을 경우, 매각허가결정의 확정이 이루어진다.

매각항고가 있을 경우 : 낙찰대금의 10%를 공탁할 경우인데 항고가 받아들여지지 않을 경우 항고 공탁금은 몰수된다.

8. 매각허가결정의 확정 3일 이내 대금지급기한의 통지 : 경매 잔금에 대한 대금지급기한이 지정되고 낙찰자에게 대금지급기한통지서가 발송된다. 30일 이내에 지정 은행에 입찰보증금을 제외한 나머지 금액을 납부해야한다. 대금납부와 동시에 소유권이전등기를 하지 않더라도 소유권이 인정된다.

9. 잔금의 납부!

10. 잔금납부 5일 이내 소유권이전등기 : 법원 경매계를 통해 신청하거나 법무사나 변호사를 통해 신청하면 된다.

11. 배당기일의 준비 및 배당 : 법원은 잔금납부일로부터 3~4주 후 배당기일을 지정하고 법원이 작성한 배당표에 이의가 없으면 배당을 진행한다.

경매 성공적 종료!!!

중간중간 경우의 수가 존재하지만 큰 변수가 없다면 위와 같은 절차대로 경매가 진행될 것이다.