토지 지목과 형질을 변경하여 땅의 가치를 올려라

기본적으로 집을 짓기 위해서는 대지를 구입해야 하지만 전, 답, 또는 과수와 같이 다른 용도로 사용되는 비교적 저렴한 토지를 구입하여 형질 변경, 지목 변경의 과정을 거친 후 집을 짓기도 한다. 또는 투자의 개념으로 저렴한 토지를 구입하여 마찬가지로 형질 변경 또는 지목 변경의 과정을 거친 후 초기 구입한 것보다 높은 가격에 토지를 되팔기도 한다.

토지의 형질 변경

형질 변경이란 토지 이용을 위한 기본적인 개발 행위로 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유 수면을 매립하는 행위가 있다. 이는 '국토의 계획과 이용에 관한 법률'에 의한 개발 행위에 해당되기 때문에 모든 토지는 일정 범위 이상의 형질을 변경하고자 할 경우 반드시 해당 소재지의 시, 군청에 허가를 받아야 한다.

형질 변경의 방법

절토 : 도로, 철도, 수로 등을 놓기 위해 지표면을 절취하는 작업. 깎아내림.

성토 : 지반 위에 흙을 쌓아 땅을 돋우는 작업. 메움.

정지 : 땅을 평탄화하는 작업.

포장 : 말 그대로 포장 작업.

공유 수면 매립 : 바다나 하천, 호수 또는 늪 등 공공용으로 사용되는 국가의 수류를 메우는 작업.

형질 변경의 예외

1. 높이 또는 깊이가 50Cm 이하의 절토, 성토.

2. 도시지역, 자연환경보전지역, 지구단위계획구역 및 기반 시설 부담구역 외의 지역에서 면적 660㎥ 이하인 토지에 대해 지목 변경을 수반하지 않는 절토, 성토.

3. 조성이 완료된 기존 대지의 건축물, 그밖의 공작물 설치를 위한 토지의 굴착.

4. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의해 직접 시행하는 토지의 변경.

토지의 지목 변경

우리나라 지적법상에 등록된 28개의 지목 중 한 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 뜻한다.

지목 변경 심사의 기준

1. 시설물의 철거명령 또는 형질이 변경된 산지의 복구명령을 받고 복구 준공검사가 완료되지 않은 산지.

2. 본인 소유의 산지.

3. 농지 취득 자격이 있는 자가 사용하고 있을 경우.

4. 임산물 소득원의 지원 대상 품목을 재배하고 있지 않은 산지일 경우.

단, 개인 개발의 경우 건축 행위가 끝난 기점에 준공에 대한 검사와 (대지로의) 지목을 변경할 수 있다.

따라서 현재의 지목이 대지가 아닌 '임야' 혹은 '전'과 같이 다른 지목이더라도 건축 행위가 가능한 환경과 형질 변경이 적법한 절차에 따라 완료된 상태라면 건축물 준공 허가를 받을 수 있다.

건축 행위가 가능한 환경

4m 이상 너비의 도로와 인접한 토지.

여담이지만 지난 11월 7일 자치단체의 허가를 받지 않고 택지 매매를 위해 무허가로 토지 형질 변경를 한 정읍시 현직 기초의원과 이를 도운 공무원들이 입건되는 사건이 있었다. 부동산 투기 목적으로 무허가 토지 형질 변경을 하다간 자칫 나의 일이 될 수 있으니 반드시 적법한 절차를 거친 후 개발이 이루어져야 할 것이다.